Loin°17/013 du 24 décembre 2017 modifiant et complétant la Loi n°06/006 du 09 mars 2006 portant organisation des élections présidentielle, législatives, provinciales, urbaines, municipales et locales telle que modifiée à ce jour. Texte. Loi n°17/015 du 24 décembre 2017 portant habilitation du Gouvernement - Texte.

Article 17-1-1 abrogé Version en vigueur du 27 mars 2014 au 01 juin 2020Abrogé par Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 40Création LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 56Lorsque le syndicat de copropriétaires comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, le syndicat peut bénéficier des dérogations suivantes aux articles 17-1 et 26 A. ― La modification du règlement de copropriété en vue de prévoir la possibilité d'adopter la forme coopérative est approuvée à la majorité de l'article 25 et, le cas échéant, à la majorité de l'article 25-1. B. ― Lorsque l'assemblée générale de ce syndicat a décidé d'adopter la forme coopérative, elle peut également décider, par une délibération spéciale, à la majorité de l'article 25, de ne pas constituer de conseil syndical et de procéder directement à la désignation du syndic parmi ses membres. Dans ce cas, et par dérogation à l'article 17-1 1° La désignation du syndic se fait par vote séparé à la majorité de l'article 25. L'assemblée générale peut également désigner un copropriétaire pour suppléer le syndic en cas d'empêchement de celui-ci. Le syndic et son suppléant sont l'un et l'autre révocables dans les mêmes conditions. L'assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales, qui peuvent être des copropriétaires ou des personnes extérieures qualifiées, pour assurer le contrôle des comptes du syndicat ; 2° En cas d'empêchement du syndic ou de défaillance de celui-ci mettant en péril la conservation de l'immeuble, la santé ou la sécurité des occupants, chaque copropriétaire peut prendre l'initiative de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour désigner un nouveau syndic ou prendre les décisions nécessaires à la conservation de l'immeuble, de la santé ou de la sécurité de ses occupants.

La distinction entre les différentes catégories de travaux La loi du 10 juillet 1965 n°65-557 distingue deux grandes catégories de travaux - Les travaux d'entretien, de réparation, de réfection des parties communes et d'équipements communs rendus nécessaires pour assurer la conservation de l'immeuble en bon état caractère obligatoire pour le syndicat. Ce dernier a pour mission d'assurer la conservation de l'immeuble sous peine d'engager sa responsabilité article 14 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. - Les travaux d'amélioration caractère facultatif. L'assemblée générale des copropriétaires est libre de décider dans le respect des conditions prescrites par la loi Le syndicat est seul compétent pour décider l'exécution de travaux sur les parties communes de l'immeuble, qu'il s'agisse d'entretien ou d'amélioration Cour d’Appel de Paris, 29 mars 2000 La qualification des travaux est une question de fait souverainement appréciée par les juges du fond Civile 3 10 juillet 1967. I/ Les travaux d’entretien Les travaux de maintenance article 45 du décret du 17 mars 1967 Les travaux de maintenance sont approuvés globalement par l’assemblée générale dans le vote du budget prévisionnel annuel article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ce sont des travaux d'entretien courants comme par exemple - l'entretien des canalisations communes CA Toulouse, 15 févr. 1999, - la remise en état de fonctionnement de la minuterie CA Paris, 12 nov. 1997, - l'aménagement du local du gardien pour le mettre aux normes modernes Civile 3 13 déc. 1977 Les travaux destinés à prévenir la défaillance d'un élément d'équipement commun ou à remplacer cet équipement lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d'entretien y afférent. Sont également assimilées aux travaux de maintenance les vérifications périodiques des éléments collectifs ascenseur… imposées par la réglementation en vigueur. Les travaux hors maintenance article 44 Ils doivent être décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité simple de l'article 24 de la loi Les travaux qui entrent dans cette catégorie sont, par exemple – la réparation du gros oeuvre, comme la réfection de la toiture ou l'étanchéité de la toiture-terrasse Civile 3 25 mars 1992 ou des balcons Civile 3 10 octobre 1990 ; – les travaux d'entretien des façades de l'immeuble CA Paris, 29 mars 1991 ; – la réfection de la cage d'escalier CA Paris, 12 novembre 1997 ; – les travaux dans un couloir CA Paris, 31 août 2000; – le remplacement des garde-corps des balcons CA Paris, 22 juillet 2005 ; – la remise en état des planchers CA Montpellier, 19 juin 2007 ; Concernant le ravalement, par principe les travaux relèvent de l'entretien normal de l'immeuble. Mais d'autres travaux, exécutés à l'occasion de l'opération principale, peuvent constituer des améliorations. Lorsque le ravalement inclus certaines parties communes fenêtres, le règlement de copropriété prévoit que l'assemblée générale peut décider la réalisation d'un ravalement portant à la fois sur les façades de l'immeuble et sur les parties privatives qui s'y rattachent au titre des travaux d'entretien CA Paris, 19 mars 1997. La réparation ou la réfection des éléments d'équipement constituent des travaux d'entretien D. art. 44, 2° - chauffage collectif, ascenseur, climatisation. Sur la question du chauffage collectif, les tribunaux considèrent que dans la mesure où le remplacement des installations ou le recours à une nouvelle source d'énergie est la solution la plus rationnelle au plan économique, il s'agit de travaux entrant dans la maintenance de l'immeuble Civile 3 22 mai 1997. II/ Les travaux d'amélioration Les travaux prévus à l’article 30 de la loi 10 juillet 1965 ne peuvent être entrepris, sauf cas d’urgence, qu'à l'expiration du délai de recours de deux mois en annulation de la décision prise par l'assemblée général article 42 alinéa de la loi. Les travaux d’amélioration sont par exemple – la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants ; – l'adjonction d'éléments nouveaux ascenseur, climatisation… ; – l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ; – la création de locaux à usage commun. En effet, les travaux réalisés dans les parties communes doivent permettre - D’adapter les structures existantes de l’immeuble à de nouveaux besoins de la copropriété - De créer de nouveaux locaux à usage collectif ou des éléments d’équipement commun La loi prévoit deux conditions pour que les travaux soient considérés comme des travaux d’amélioration. Ils doivent - répondre au critère matériel de l'amélioration - être conformes à la destination de l'immeuble Le remplacement d'un matériel ou d'une installation par un autre plus perfectionné sera analysé en une amélioration CA Aix-en-Provence 13 mars 1997. Le remplacement d'un chauffage collectif défectueux ou vétuste par un chauffage individuel est considéré comme une amélioration Civile 3 13 décembre 1983. Le remplacement de l'installation d'origine devenue vétuste par l'installation d'un ballon d'eau chaude dans chaque appartement constitue une amélioration du fait des économies d'énergie occasionnées Civile 3 9 mai 2012 n° III/ Les autres catégories de travaux - Les travaux mixtes Il peut arriver que l’on soit en présence de travaux mixtes, c'est-à-dire des travaux de réfection à l'identique et d'autres qui apportent une amélioration. Dans ce cas, il faut intégrer l’ensemble des travaux réalisés soit dans la catégorie des travaux d’entretien, soit dans celle des travaux d’amélioration. Pour cela, il faut prendre en compte le caractère dominant des travaux. - Les travaux obligatoires en vertu de la loi L’article 25 e de la loi du 10 juillet 1965 prévoit une catégorie de travaux rendus obligatoires en vertu de dispositions législatives ou réglementaires. La réalisation de ces travaux ne dépend plus de la volonté du syndicat. L'assemblée générale se prononce simplement sur les modalités d'exécution des travaux à la majorité des voix des copropriétaires. - Les travaux nécessaires et urgents Ces travaux doivent être commencés d’urgence afin de sauvegarder l’immeuble. C’est pour cela que la loi permet au syndic de prendre les dispositions qui s'imposent, sans avoir à demander une autorisation préalable de l'assemblée générale. La décision d'exécuter des travaux peut, comme toute décision prise par l'assemblée générale, faire l'objet d'une action en nullité par un copropriétaire opposant ou défaillant dans les conditions prévues à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965. Joan DRAYAvocat à la Courjoanadray 76/78 rue Saint-Lazare 75009 PARIS tel

Vules articles 883, alinéa 1er, du code civil et 42, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : 4. Aux termes du premier de ces textes, chaque cohéritier est censé avoir succédé seul et immédiatement à tous les effets compris dans son lot, ou à lui échus sur licitation, et n'avoir jamais eu la propriété des autres effets de la succession.

De manière constante, la jurisprudence de la Cour de cassation considère que, lors d’une mutation à titre onéreux, pour que le Syndicat des copropriétaires puisse bénéficier de son privilège légal, il importe que le Syndic, es qualité de représentant du Syndicat des copropriétaires, régularise une opposition au prix de vente. Pour produire effet, cette opposition doit respecter un certain formalisme. A défaut, elle sera considérée comme irrégulière. Partant, le Syndicat des copropriétaires perdra le bénéfice de son privilège légal ce qui, en présence de créanciers concurrents, peut poser de sérieuses difficultés pour le recouvrement de sa créance. Dans cette hypothèse, le Syndic, à qui incombe la régularisation de l’opposition, peut voir sa responsabilité engagée et être condamné à réparer le préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires constitué par les sommes qu’il n’a pas pu recouvrer. Ce qui précède intéressant directement le Syndic, nous proposons ici un rappel de la mise en œuvre de l’opposition et du formalisme à respecter pour sa régularisation. Conformément à l’article du Code civil, en cas de mutation à titre onéreux, le Syndicat des copropriétaires dispose d’un privilège immobilier garantissant le paiement des charges dues par le copropriétaire-vendeur. Ce privilège bénéficie au Syndicat des copropriétaires sans inscription préalable il s’agit donc d’un privilège occulte. Depuis le 1er juin 2019, date d’entrée en vigueur de l’Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, le privilège du Syndicat des copropriétaires porte sur toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 à savoir les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot ». Lors d’une mutation à titre onéreux, le privilège légal du Syndicat des copropriétaires lui permet d’être préféré au prêteur de deniers pour les créances portant sur l’année en cours et les deux dernières années échues à compter de la date de la vente. Pour les créances échues depuis une période allant de deux ans à quatre ans précédant la vente, le Syndicat des copropriétaires vient en concurrence avec le prêteur de deniers. Pour l’exercice de son privilège, conformément à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965, à la suite de la notification de l’avis de mutation, le Syndic, es qualité de représentant du Syndicat des copropriétaires, doit, former opposition au prix de vente. Ainsi qu’il a été exposé, pour produire effet, cette opposition doit respecter un certain formalisme En premier lieu, s’agissant des conditions de forme – le Syndic dispose d’un délai de de quinze jours pour former opposition. Conformément aux articles 640 du Code de procédure civile et suivants, le délai précité commence à courir le lendemain du jour de la réception de la notification de l’avis de mutation et tout délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche, un jour férié ou un jour chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant. – l’opposition est formée exclusivement par exploit d’huissier et entre les mains de l’auteur de l’avis de mutation. Typiquement, en cas de procédure de saisie-immobilière, l’opposition devra être régularisée entre les mains de l’avocat du créancier poursuivant, auteur de l’avis de mutation. Ensuite, s’agissant de la teneur de l’opposition, elle doit impérativement distinguer – selon le numéro de lot auxquels les créances sont afférentes Civ. 3ème, 3 novembre 2011, n° et Civ. 22 juin 2017 n° ; – selon la nature des créances visées à l’article 5-1 du décret n°67-223 du 17 mars 19671 Civ. 3ème, 27 novembre 2013, n° Etant précisé que l’opposition garantit exclusivement le paiement des créances effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation » ce qui sera justifié par la production des états détaillés du compte de charges du copropriétaire-vendeur et des procès-verbaux d’assemblées générales ayant voté les budgets et approuvé les comptes. Sur ce point, il faut rappeler que, sont des créances liquides et exigibles s’agissant des charges de copropriété, les provisions prévues par les articles 35 et 37 du décret du 17 mars 1967 et par l’article 33 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les provisions trimestrielles votées en application des articles 14-1 et 14-2 de la même loi. s’agissant des travaux, les provisions correspondent aux travaux votés lors de l’assemblée générale avant la vente du lot. Sur ce point, l’assemblée générale des copropriétaires pouvant décider de différer l’exigibilité de l’appel de fonds c’est le calendrier fixé par elle qui déterminera si la créance est exigible et non l’éventuel appel de fonds. À défaut de décision de l’assemblée générale sur le calendrier d’exigibilité des créances finançant le budget prévisionnel, elles seront alors exigibles, de plein droit, chaque premier jour du trimestre par application de l’article 14-1. Sur ce point, il faut rappeler que, sont des créances liquides et exigibles s’agissant des charges de copropriété, les provisions prévues par les articles 35 et 37 du décret du 17 mars 1967 et par l’article 33 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que les provisions trimestrielles votées en application des articles 14-1 et 14-2 de la même loi. s’agissant des travaux, les provisions correspondent aux travaux votés lors de l’assemblée générale avant la vente du lot. Sur ce point, l’assemblée générale des copropriétaires pouvant décider de différer l’exigibilité de l’appel de fonds c’est le calendrier fixé par elle qui déterminera si la créance est exigible et non l’éventuel appel de fonds. À défaut de décision de l’assemblée générale sur le calendrier d’exigibilité des créances finançant le budget prévisionnel, elles seront alors exigibles, de plein droit, chaque premier jour du trimestre par application de l’article 14-1. L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise 1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ; 2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ; 3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ; 4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus. Recommandations du cabinet BJA Pour résumer, pour que l’opposition soit régulière, il importe pour le Syndic de – la régulariser dans le délai de quinze jours suivant la réception de l’avis de mutation ; – distinguer les sommes dont le Syndicat des copropriétaires est créancier selon la nature de la créance telles que détaillées à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ; et – distinguer les créances selon le numéro de lot auxquels les créances sont afférentes. En cas de doutes ou de difficultés relativement à la régularité de l’opposition à établir, le Cabinet BJA se tient à votre disposition pour faire une revue de votre projet d’opposition. . 104 40 392 331 232 100 104 464

article 17 loi du 10 juillet 1965